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房地产崩盘后会发生什么...

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原标题:房地产崩盘后会发生什么...


    房地产崩盘后会发生什么?不妨来看看日本在地产泡沫破裂后的所谓“失去的十年”里都经历了些什么......


    日本的泡沫是如何吹起来又破掉的?

1985年“广场协议”签订后,美元持续大幅贬值,日元兑美元汇率大幅上升,三年间暴涨86%。同时,日本采取了一些列经济扩张政策刺激内需,并放松货币政策,于是大量资金涌入国内股票市场和房地产市场,资产价格飙升,最终引发泡沫经济。

高压之下,日本政府采取了非常严厉的行政措施主动挤泡沫,同时收紧货币政策,日本央行从1989年开始连续5次加息,商业银行向央行借款的利息率从2.5%上调至6.0%。

持续了58个月的“平成景气”随之结束,1990年日本股市率先行崩盘,次年房地产市场开始大溃败。

“失去的十年”里发生了什么?

首先,除了在1997年和2001年出现过短暂回暖迹象外,日本整体经济呈现失速的状态,从中速发展期切换到低速发展期:

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其次,日本土地价格从1991年开启漫长下跌之旅。日本统计局数据显示,截至 2015 年,六大主要城市住宅用地价格跌幅为 65%,所有城市跌幅为 53%:

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第三,由于资产价格显著降低,企业资产负债表恶化,在泡沫期间高负债经营的企业打击更大。

据财新智库莫尼塔研究显示,这一局面导致的结果是,日本企业风格开始从扩张转向还债, 经营目标从利润最大化转向负债最小化,日本企业融资意愿极低,与此同时金融部门的信贷投放也受到阻碍。

如下图所示,1991年日本信贷开始负增长,私人企业信贷增速几乎为零,从1992年开始, 政府部门及时开始加杠杆, 政府部门信贷增速大幅转正, 拉动了整体信贷增速的回升:

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第四,随着扩张意愿降低,日本企业投资出现大幅下滑。据莫尼塔,到1998年,企业已经从净投资者变为净储蓄者, 即企业不仅停止了吸收投资,还将自有资金用于偿债。 企业部门投资需求下降导致日本经济停滞不前, 1990年到2003年, 累计损失大约相当于这一时期日本GDP的20%。

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第五,日本的产业结构在泡沫破裂后呈现出一些颇有借鉴意义的变迁。从企业利润、投资等指标来看,制造业受损程度远胜非制造业。

据莫尼塔研究,1991年至1994年, 制造业利润累计下滑41%,非制造业下滑22%;制造业投资累计下滑37%,非制造业投资累计下滑13%; 制造业销售累计下跌2%,而非制造业同期增长9%。

从不同行业的产值变化来看, 皮革、服装、纺织品、 建筑等行业在1994年后加速恶化,但精密仪器、有色金属、金融保险等行业在1994年后出现反弹, 而商业活动、食品和通讯行业均进一步扩张。

值得一提的是,建筑业和房地产业并没有遭遇到想象中的巨大打击,因为政府的基建投资支持了建筑业发展,同时房价虽然一落千丈,但房屋成交却依然高增长。此外,在“口红效应”之下,日本“失去的十年” 刺激了以影视、 游戏为代表的娱乐服务业的平稳发展。

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